Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen

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1. Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter im Mietverhältnis nach Mietvertrag

Wenn Sie Mieter einer Wohnung sind, zahlen Sie dem Vermieter grundsätzlich einen bestimmten Betrag als Miete, den Sie im Mietvertrag geregelt haben. Zusätzlich zu der Miete, übersendet der Vermieter Ihnen grundsätzlich einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung über die Kosten bzw. Betriebskosten, die dem Vermieter durch die Vermietung zusätzlich angefallen sind und verlang oftmals eine Nachzahlung - gegen die Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung kann Widerspruch eingelegt werden: Widerspruch Mustervorlage kostenlos Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung. Die Möglichkeit der Abrechnung der Betriebskosten, Nebenkosten ist in § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten) geregelt. Der Vermieter kann dem Mieter gegenüber aber nur bestimmte Positionen, Kosten und Gebühren abrechnen bzw. auf diesen umlegen, sodass Sie sich die Nebenkostenabrechnung immer genau anschauen und auf Fehler prüfen sollten. Welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, ergibt sich insbesondere aus der Betriebskostenverordnung – BetrKV, u.a.:

öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
Kosten der Warmwasserversorgungsanlage
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten der Gartenpflege
Kosten für den Hauswart, Hausmeister.

Aus der Betriebskostenverordnung folgt allerdings auch, dass bestimmte Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, u.a.:

Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
Verwaltungskosten.

Der Vermieter muss Ihnen als Mieter nach § 556 BGB die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres ausgehändigt haben, d.h. erfolgt die Nebenkostenabrechnung z.B. für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2020, so muss der Vermieter Ihnen als Mieter die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12.2021 ausgehändigt haben. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, so kann er von Ihnen eine mögliche Nachzahlung nicht mehr verlangen.

Hat der Vermieter Ihnen die Nebenkostenabrechnung ausgehändigt und fordert er gegebenenfalls eine Nachzahlung, so können Sie gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 BGB innerhalb eines Jahres nach der Aushändigung Widerspruch einlegen, d.h., wenn Sie z.B. die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2020 vom Vermieter am 05.06.2021 ausgehändigt bekommen, so können Sie grundsätzlich bis zum 05.06.2022 Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen und Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Nach Ablauf der Frist, braucht der Vermieter ihren Widerspruch und ihre Einwendungen nicht mehr berücksichtigen, jedenfalls dann nicht, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben.

Hier kommen Sie zu der kostenlosen Widerspruchs Mustervorlage gegen die Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung:

Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung Widerspruch Mustervorlage

2. Widerspruch und Widerspruchsverfahren gegen die Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter

Wenn Sie vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung erhalten haben, und diese für falsch oder unklar halten, weil der Vermieter z.B. eine Nachzahlung verlangt, Ihnen die Kosten zu hoch vorkommen oder Ihnen nicht klar ersichtlich ist, wie der Vermieter die Berechnung vorgenommen hat, sollten Sie die Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung unbedingt prüfen und Widerspruch einlegen.

Dies ist insofern wichtig, weil Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung oftmals Fehler aufweisen, z.B.

im Mietvertrag wurden gar keine Nebenkosten vereinbart, sondern ein pauschaler Mietzins vereinbart, mit welchem auch alle Nebenkosten und Betriebskosten abgedeckt und abgegolten sind,
der Vermieter hat Kostenposition angesetzt, die er gar nicht auf den Mieter umlegen darf, z.B. Kosten der „Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage“ (BGH, Urt. v. 11.05.2016 - VIII ZR 209/15),
der Vermieter hat Fehler im Verteilerschlüssel gemacht (Personenanzahl, Quadratmeter),
der Vermieter hat unzulässigerweise Weise Kosten für die Verwaltung der Mietwohnung auf der Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt,
der Vermieter hat Ihnen die Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist und damit zu spät übersandt.

Des Weiteren können Sie vom Vermieter Akteneinsicht verlangen, wenn Ihnen nicht nachvollziehbar ist, wie der Vermieter seine Berechnung durchgeführt hat und auch um die Position der Nebenkostenabrechnung nachprüfen zu können. Der Vermieter muss Ihnen die Akten allerdings nicht zu schicken, sondern kann Sie auf eine Akteneinsicht in seinen Räumlichkeiten verweisen.

Wenn Sie Fehler in der Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung gefunden haben, dann sollten Sie in der Widerspruchsbegründung umfassend und detailliert aufführen, warum Sie die Nebenkostenabrechnung und vor allen in welchen Punkten und einzelnen Positionen Sie die Nebenkostenabrechnung für falsch halten. Die alleinige Einlegung eines Widerspruches ohne Begründung ist - anders als bei Widersprüchen gegen Bescheide von Behörden - nach der Rechtsprechung nicht ausreichend.

Sie sollten zudem folgende Voraussetzungen und Formalien bei ihrem Widerspruch beachten:

Geben Sie Ihre Adressdaten an
Achten Sie auf die richtige Anschrift des Vermieters, Verwalters usw.
Geben Sie das Datum an, wann Sie den Widerspruch angefertigt haben
Im Betreff benennen Sie exakt die Nebenkostenabrechnung mit Datum, gegen welche Sie Widerspruch einlegen
Widerspruchsbegründung, hier müssen Sie dem Vermieter detailliert begründen, aus welchen Gründen und in welchen einzelnen Positionen die Nebenkostenabrechnung Betriebskostenabrechnung falsch ist.
Eigenhändige Unterschrift/ten
Widerspruch am besten per Einschreiben verschicken oder persönlich abgeben.

Aufgrund Ihres Widerspruchs, kann der Vermieter dann selbstverständlich die Nebenkostenabrechnung entsprechend positiv für Sie ändern.

Bleibt der Vermieter bei seiner Auffassung, können Sie gegen die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich vor dem örtlichen und zuständigen Amtsgericht Klage einlegen und diese gerichtlich überprüfen lassen.

3. Muster und Formulierungsvorschläge

Im Folgenden führen wir Ihnen ein Widerspruchsmuster für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung und die Betriebskostenabrechnung auf - Nebenkostenabrechnung Widerspruch Muster kostenlos:

An: Ihre Adresse:

Per Einschreiben mit Rückschein ja nein
Vorab per Fax an:

Datum:

Betreff: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung vom …

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit lege(n) ich/wir

Widerspruch

ein.

Begründung:

Mit Schreiben vom ... (Datum eintragen) ... - zugegangen am ... (hier Datum des Zugangs eintragen) ... - habe/n ich/wir die von Ihnen erstellte Nebenkostenabrechnung für meine/unsere Wohnung, ... (hier Straße, Nr., PLZ, Stadt eintragen) ... für den Zeitraum ... (hier den Abrechnungszeitraum eintragen) ... erhalten.

Ihre Nebenkostenabrechnung ist in mehreren Punkten nicht nachvollziehbar und enthält Positionen, die nach der Betriebskostenverordnung - BetrKV - nicht umlagefähig sind und deshalb von mir/uns nicht bezahlt werden müssen. Die Nebenkostenabrechnung ist daher aus folgenden Gründen fehlerhaft und unzulässig: (... hier können Sie nun die Punkte/Positionen aufführen, aufgrund welcher Sie die Nebenkostenabrechnung für falsch halten, z.B....)

Zunächst haben Sie Reparaturen und Instandhaltungen der Wohnung in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten berechnet. Das ist unzulässig, da diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen (vgl. u.a. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 01.12.2017 - 28 C 22/17). So hat auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/15 - festgestellt, dass Kosten der „Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage“ nicht umlagefähigen Kosten des Wohnungseigentümers sind.

Des Weiteren sind auch die von Ihnen aufgeführten "allgemeine Wartungskosten" nicht ersatzfähig, weil es sich diesbezüglich um keine umlagefähige Kostenart, sondern eine Sammelbezeichnung handelt. Es bleibt unklar, auf welche ggf. umlagefähige oder nicht umlagefähige Kostenart die Wartungskosten in welcher Höhe jeweils entfallen. Die Aufschlüsselung ist Ihnen als Vermieter zuzumuten (vgl. u.a. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 01.12.2017 - 28 C 22/17).

Zudem haben Sie Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters, Hauswarts in der Nebenkostenabrechnung mit aufgeführt. Das ist unzulässig und falsch, da allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten nicht als umlagefähigen Kosten eines Hauswarts und Hausmeisters geltend gemacht werden können (vgl. u.a. AG Münster, Urt. v. 06.04.2018 -61 C 2796/17).

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, welchen Verteilerschlüssel Sie der Nebenkostenabrechnung zugrunde gelegt haben. Aus der Nebenkostenabrechnung muss jedoch zweifelsfrei hervorgehen, welche Mieter welche Position und Kostenanteile zu tragen haben und wie diese aufgeschlüsselt sind. Die mangelnde Nachvollziehbarkeit geht zu Lasten des Vermieters. Sie werden daher höflich aufgefordert, eine entsprechende Aufschlüsselung durchzuführen.

Des Weiteren …

Ich/Wir möchte(n) Sie bitten, die vorgetragenen Punkte noch einmal zu überprüfen.

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift

Anlagen

4. Gesetzliche Grundlagen aus der Betriebskostenverordnung – BetrKV

In der Betriebskostenverordnung – BetrKV - sind die Betriebskosten geregelt, die vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden dürfen bzw. nicht umgelegt werden dürfen. Sie können diese Paragrafen und den Gesetzestext z.B. kopieren und in die kostenlose Mustervorlage Widerspruch Nebenkostenabrechnung als Begründung einfügen:

"§ 1 Betriebskosten - BetrKV

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude,

Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines

Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)".

"§ 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und

Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von

Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind“.